Costi diversi

 

Vantaggi Gli affitti per abitazioni, uffici e show room sono i più convenienti di tutto i Paesi dell’Asia emergente. Manila offre un’ampia scelta di localizzazioni. I trasporti  outbound/inbound via nave sono allineata sui prezzi della Regione. Molto convenienti e con offerta soddisfacente i voli interni.Criticità I costi dell’energia sono invece mediamente elevati e i trasporti (merci) interni presentano lacune sotto il profilo della puntualità con costi allineati su livelli mediamente alti.

 

Sotto il profilo dei costi, le Filippine  sono uno dei Paesi asiatici più competitivi. Bisogna specificare, però di quali costi si parla. Il punto di forza del Paese sono, indubbiamente, le risorse umane (vedi apposito capitolo). Estremamente contenuti anche i costi di affitto di spazi commerciali,  abitazioni per manager espatriati, voli aerei, scuole per stranieri e ospedali.

Costo spazi in dollari spese incluse

  Affitto mensile show room zona centrale m2 mese Costo uffici(m2 mese) Affitto mensile abitazione manager  Affitto capannoni industriali(m2.mese)
FilippineCebu 19,7 11,25 1.300 3,34
Filippine Metromanila 24 17,82 1.300 1,53
Indonesia(Jakarta) 65 20 2.620 3,7
Vietnam(Ho Chi Minh City) 77 57 2.550 0,18
CinaDalian 87 38,5 2.930 3,5
Cina Shanghai 21,5 64,8 2.900 2,7
MalaysiaKuala Lumpur 14 21 4.500 Nd
ThailandiaBangkok 74,5 19,7 1.660 6,4
India Bangalore 23 17 1.972 4,3
India New Delhi 185 36 3.100  Nd

Fonte: Jetro 2010

Il punto più debole riguarda le infrastrutture e quindi i costi interni dell’energia per uso industriali e dei trasporti interni.

Casa e ufficio  Mediamente i costi di affitto sono molto contenuti. Manila è in assoluto la città meno cara della Regione e dell’Asia emergente in particolare, e soprattutto i prezzi sono stabili.  C’è un buon equilibrio ra crescita della domanda e dell’offerta. I contratti sono generalmente su tre anni per spazi o alloggi di dimensioni limitate. Per unità più impegnative la norma è su 5 anni con possibile revisione di prezzo al terzo anno generalmente basati su indici di mercato. Per gli uffici occorre aggiungere le spese condominiali (service charges) pagate in genere con frequenza mensile. Le bollette dell’elettricità vanno pagate separatamente. Le riparazioni interne sono generalmente a carico dell’affittuari.  Le aree preferite dagli stranieri a Metromanila per la localizzazione di un ufficio sono Makati, Fort Bonifacio, Ortigas, Alabang e Quezon City.

Affitto mensile uffici classe A in Asia in dollari

Città Dollari per 10sqf (0,9mq) Aumento su 12 mesi precedenti
Manila 12 0
Kuala Lumpur 20 + 2%
Jakarta 20 + 3,3%
Bangkok 21 – 1%
Shanghai 22 + 24%
Ho Chi Minh City 34 – 18%
New Delhi 58 + 8%
Singapore 75 + 44%
Hong Kong 83 + 6%
Nota: i dati differenza di quelle Jetro sono al lordo delle spese condominiali

Fonte: Cushman&Wakefied 2011

Dove a Manila

Makati  Con i suoi numerosi grattacieli, è il primo e più importate distretto di uffici di  Manila. Assieme alle località collegate di Legaspi e Salcedo Village, ospita  anche condomini abitativi e insediamenti residenziali di fascia alta (Forbes Park, Dasmarinas) e medio alta (Urbaneta, Bel-air. San Lorenzo) con ville, viali alberati ecc  I costi di affitto sono i più elevati di tutte le filippine. Per ville di almeno 280 m2, con giardino di  almeno 700m2, aria condizionata, finiture di lusso, o appartamenti di analogo livello possono raggiungere i 5mila dollari al mese. Ma sono reperibili anche appartamenti di elevato standing per costi pari a meno alla metà. Le contigue aree urbane di  Fort Bonifacio e del Rockell Center, con caratteristiche analoghe,  possono  essere considerato come un’estensione della stessa Makati. Sono prevalentemente dedicate ad attività terziarie. Il costo medio degli uffici a Makati è attorno ai 19 dollari per m2 mese. A Fort Bonifacio scende a 14 dollari

Ortigas Center Localizzato 8 chilometri a nord di Makati è considerato come il secondo ‘business district’ delle Filippine con una fortissima concentrazione anche di centri commerciali. Qui i costi per gli uffici scendono in media a 1o dollari per m2 mese

Eastwood City Occupa un’area di 15 ettari con una forte concentrazione di attività nel settore informatica e business process outsourcing.

Alabang E’ una delle maggiori aree di espansione per uffici e insediamenti residenziali a sud della città. I costi per gli uffici sono attorno ai 10m2 mese.

Bay Area E’ il lungomare e fronte-porto di Manila ma offre spazi limitati anche se ospita uno dei maggiori centri commerciali del Paese

Quezon City Situata su un altipiano a nordovest di Makati  occupa circa un quarto dell’intera area metropolitana della capitale. I due insediamenti più prestigiosi  sono l’Ayala Techno Hub considerata comela Silicon Valley delle Filippine, e Araneta Center che invece è soprattutto un’area commerciale e di interscambio per i trasporti metropolitani.

Siti e capannoni industriali  La maggior parte della aziende straniere che svolgono attività produttive nelle Filippine scelgono di localizzarsi  nelle Economic Zones che offrono notevolissimi vantaggi fiscali e organizzativi soprattutto per quanto riguarda i rapporti con le Dogane, le Autorità locali ecc. I costi di insediamento variano notevolmente anche a seconda delle attività svolte. Nella maggior parte delle città queste aree industriali sono localizzate in prossimità dei centri abitati. Nel caso di Manila le cose sono un po’ differenti e le aree più ‘gettonate’ sorgono ai confini dell’area metropolitana. Nella tabella sono indicati i costi di affitto delle economic zone situate nei poli industriali che circondano l’area metropolitana della capitale e in quelle localizzate a Cebu che è il secondo centro industriale del Paese. 

Località Terreni (affitto mensile in dollaro al m2) Edificio industriale standard affitto per m2 mese in dollari Logistica
Subic Bay Freeport  0,40 – 1.50 2,00 – 20.00 130 km da Manila dotato di porto e aeroporto internazionali
Clark Special Economic Zone  0,30 1,00 – 4.00 80 km da Manila dotato diaeroporto internazionale
Calabarzon nd 2 – 6 110 km da Manila
Cebu nd 2,50 – 3,50 Città e isola dotate di porto e aeroporto  internazionale

 

 

Logistica e trasporti  Le Filippine non sono un Paese ‘facile’ per i trasporti. In estrema sintesi, i maggiori inconvenienti, per le imprese italiane, sono due: la mancanza di collegamenti diretti, via nave, con l’Italia. Per cui i container da e verso le Filippine necessitano di trasbordo su uno dei hub della Regione Asia Pacifico (generalmente: Singapore o Hong Kong). Questo significa che, se non si vuole ricorrere ai servizi di cargo aereo,  i tempi di collegamento dall’Italia possono andare dai 30 ai 40 giorni.

Distanze dei porti filippini (Subic) dai maggiori hub asiatici

  Miglia di distanza Ore di navigazione
Hong Kong 550 28
Shanghai 1.062 53
Singapore 1.335 67
Busan 1.343 67
Kobe 1.391 70

Attualmente, il  traffico container da e verso le Filippine si aggira attorno a 5 milioni annui di teu. Di questi, tre milioni sono gestiti dai due terminali specializzati del porto di Manila (MICT e South Harbour).  Il Porto di Manila è anche il principale terminale per il traffico cargo (circa 45 milioni di tonnellate annue). Il risultato è un forte congestionamento. Complessivamente i costi per i trasporti transoceanici su collocano sulla fascia medio/alta rispetto ad altri porti asiatici con una significativa differenza (600 dollari) tra Manila e Cebu.

  Costo invio container  in Usa (Los Angeles)
Vietnam(Ho Chi Minh City) 3.370
FilippineCebu 2.500
Filippine Metromanila 3.100
Indonesia (Batam) 3.000
Indonesia(Jakarta) 2.500
CinaDalian 1.950
Cina Shanghai 2.050
MalaysiaKuala Lumpur 2.250
ThailandiaBangkok 2.534
India Bangalore 3.536
India New Delhi 4.950

Fonte: Jetro 2010

A medio termine la soluzione per ridurre i costi a Manila è  legata a un maggior utilizzo dei due porti (localizzati comunque al centro dell’isola di  Luzon)  di Batangas e di Subic. Quest’ultimo è collegato all’omonima free zone (SBMA). Oltre a Manila e Cebu sistono altri porti internazionali, in particolare quello di Cagayan de Oro nell’isola meridionale di Mindanao, collegato alla città di Davao e alla free zone Phividec.

Abbastanza costosi e non sempre affidabili in termini puntualità sono i trasporti interni effettuati prevalentemente su ruota. Indicativamente l’invio di un container di 40 piedidall’isola di Mindanao, comporta una spesa di duemila dollari. Le difficoltà, in questo caso sono legate allo stato delle strade che deteriora mano a mano che ci si allontana dalla capitale e il problema si aggrava quando ci sono piogge e inondazioni. Sui costi incidono i prezzi piuttosto sostenuti della benzina, dei camion, dei pedaggi sulle arterie di scorrimento veloce a Manila.   Non sempre affidabili i collegamenti marittimi interni: sulla carta le linee regolari ci sono, la rete dei porti è estesissima,  ma nella quotidianità può capitare che le navi, per motivi diversi, non partano alle scadenze previste. Le tariffe interne sono invece  estremamente convenienti per gli spostamenti personali e quelli nelle città (taxi). Inoltre, rispetto ad  altre capitali asiatiche (Hanoi, Giakarta, Singapore) a Manila il traffico è generalmente più scorrevole.

Energia Il prezzo di riferimento per l’energia praticato dalla maggiore utility del Paese (Meralco) è di 11,5 centesimi di dollari per  chilowattora rispetto ai 7,5 centesimi della Thailandia e ai 5,5 dell’Indonesia. Le tariffe però variano notevolmente a seconda delle località. Ad esempio a Cebu sono inferiori di circa il 10% rispetto a Manila. In particolare i costi per le utenze  domestiche sono attorno ai 10 centesimi. Alla tariffa per kWh occorre aggiungere, per impieghi industriali, una serie di voci fisse quali i costi di allacciamento che vanno da un minimo di 50 dollari per piccole potenze a 462 dollari per le grandi utenze industriali. Anche le spese per i contatori possono andare dai 27 dollari fino a 370 dollari.

L’energia per uso residenziale è sovvenzionata per le fasce basse di consumo,  ma quando i prelievi  salgono si aggiungono costi aggiuntivi imposte ecc per cui le tariffe salgono.

Costi energia per usi  residenziali 

Consumo mensile dollari (totale) Centesimi di dollaro per kWh
50 kWh 6 12
100kWh 18 18
200 kWh 46 23
800 kW 213 27

A medio termine le tariffe elettriche dovrebbero diminuire con l’entrata in funzione di nuovi impianti che  aumenteranno il livello  di concorrenza tra operatori.

Impiegati  Il costo medio annuo di un impiegato generico con almeno tre anni di esperienza, inclusi contributi ecc varia notevolmente a seconda delle località. A Manila può arrivare a 6.200 dollari  mentre in altre aree più lontane dalla capitale può scendere alla metà e anche a Cebu cala a 4.700 dollari. Per un direttore di sede commerciale o di attività diverse con laurea e almeno 10 anni di esperienza si possono calcolare 17mila dollari anno a Manila, 13.900  dollari a Cebu e attorno a 5mila dollari in località più lontane.  

WEB

 

Cushman&Wakefield  Registrandosi al sottoportale ‘research’ si ha accesso anche ai report trimestrali sui prezzi del mercato immobiliare.

Richard Ellis Philippines Riporta dati e analisi di mercato immobiliare meno aggiornati

http://www.cbre.com.ph/

Kittelson&Carpo Specializzato nel fornire soluzioni ‘chiavi in mano’ nel settore Business Process Oursourcing (anche regsistrazione società ecc). Nel menu in fondo alla homepage sono riportati i link per offerte di uffici in varie località

http://www.kittelsoncarpo.com/

Mondinion Portale di offerte immobiliare, affitto uffici e residenziale

http://www.mondinion.com/Offices_for_Rent/country/Philippines/

Meralco Il sito riporta in dettaglio le tariffe per uso industriale e residenziale a Manila

http://www.meralco.com.ph

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